越南土地與房屋資產權憑證解析：紅簿、粉紅簿與白簿的區別與法律效力

在越南，土地與房屋資產的權屬證書是房地產交易、抵押、轉讓與投資的核心依據。然而，由於歷史與法規的演變，越南現行的土地與房屋產權證書分為 紅簿、粉紅簿與白簿 三種類型，這些證書的法律效力、適用範圍與交易條件各不相同，對於個人與企業而言，理解這些產權文件的區別至關重要，不僅能確保交易合法，還能有效規避潛在的法律風險。本文將從專業法律角度解析這三種產權證書的歷史背景、現行法規以及房地產交易應注意的關鍵事項。

作者：陳聖鈞顧問、廖浩理執行長

越南房地產交易中的法律憑據：白簿、紅簿、粉紅簿

在越南，土地與房屋資產的權屬證書是房地產交易、抵押、轉讓與投資的核心依據。然而，由於歷史與法規的演變，越南現行的土地與房屋產權證書分為 紅簿、粉紅簿與白簿 三種類型，這些證書的法律效力、適用範圍與交易條件各不相同，對於個人與企業而言，理解這些產權文件的區別至關重要，不僅能確保交易合法，還能透過在不同種類文件的轉換時間做出合理的選擇，並有效規避潛在的法律風險。本文將將由晁盛顧問與維律盛業顧問從專業法律角度解析這三種產權證書的歷史背景、現行法規以及房地產交易應注意的關鍵事項。

白簿（Sổ trắng）：1993年《土地法》前的舊版產權證

白簿（白本）是越南國家機關於 1993年《土地法》施行生效之前 向土地使用者與房屋持有者簽發的證書。這類文件主要用於 確立土地使用權與住房所有權，但由於時間久遠，許多白簿的內容與現行土地管理法規不符。

白簿的法律效力與限制

• 仍具法律價值，但需轉換為新版土地使用權證（紅簿或粉紅簿）後才能進行轉讓、抵押等交易。
• 依據2007年第84號《議定》第66條規定，自 2008年1月1日起，土地使用者如需轉讓、出租、贈與或抵押土地，必須持有新版土地使用權證。
• 白簿未記載完整的土地與附屬資產資訊，因此，公證機關與銀行在處理涉及白簿的交易時，通常會要求額外的驗證與補充文件。

結論：持有白簿的土地使用者應儘快向當地土地註冊辦公室辦理轉換，以確保產權完整並符合現行法規。

紅簿（Sổ đỏ）：土地使用權證

紅簿是 越南政府於1993年後頒發的土地使用權證，因證書封面為紅色而得名。這類證書主要適用並常見於 非都市土地，如農業用地、工業用地與郊區住宅用地等。

紅簿的法律效力

• 確認 土地使用權，但未涵蓋建築物或房屋的所有權。
• 可依法用作土地轉讓、租賃、抵押貸款（需符合《土地法》第45條規定）。
• 若土地上有房屋，且房屋符合登記條件，房屋資訊可以註記在紅簿內，但不具完整的房屋所有權證明。

結論：紅簿適用於純土地交易，若涉及房屋，則需要附加房屋權屬證明或轉換為粉紅簿。

粉紅簿（Sổ hồng）：住房所有權與土地使用權合一證書

粉紅簿 於 1994年首次推出，適用於都市地區的房地產，後經2005年與2009年修訂，最終成為涵蓋 土地使用權與房屋所有權 的完整產權證書。

粉紅簿的法律效力

• 確認土地使用權與房屋所有權，適用於城市房產、公寓、別墅等。
• 可用於 買賣、出租、抵押貸款與繼承，是越南房地產市場最常見的產權證明文件。
• 2009年 《第88號議定》 頒布後，紅簿與粉紅簿的功能統一，新版證書均為粉紅色，涵蓋土地與房屋的產權資訊。

結論：粉紅簿是現行越南房地產市場中最完整的產權證書，擁有者可依法自由交易與抵押，但仍需注意土地使用類型與房屋用途是否符合登記內容。

越南房地產交易應注意的基本知識

在越南進行房地產交易時，確保交易文件的真實性至關重要。隨著偽造技術的不斷提升，單憑肉眼難以識別證書的真偽，甚至公證機關也可能無法察覺。因此，建議買賣雙方在交易前，前往當地的土地註冊辦公室進行正式查詢與驗證，確保產權無爭議，此外，對於共有產權的房地產，所有共有人必須同意交易或抵押行為。未經所有共有人同意，單方面進行此類操作可能導致法律糾紛。特別是涉及社區居民土地或政府劃撥土地（如部分農村土地）時，可能存在無法進行買賣或抵押的限制，需特別留意當地法規。

值得注意的是，根據2021年第21號《議定》，未來形成的土地（如尚未開發的土地或尚未取得土地使用證的土地）不得作為抵押財產。因此，購買此類房地產時，應特別謹慎，確保所購買的財產具備合法的土地使用權證書，總而言之，在越南進行房地產交易時，務必仔細審查相關文件，確保其真實性和合法性，並遵守當地的法律法規，以保障自身權益，晁盛顧問與越南維律盛業商務顧問在越南經營多年，多年來協助許多外資與台商在越南取得或轉手交下有三點重要的知識提醒各位朋友們在涉及越南房地產時應多加注意。越南房地產時應多加注意。

第一點：交易前的文件驗證

• 不論是紅簿還是粉紅簿，確保文件真實性 是交易前的關鍵步驟。隨著偽造證書的技術進步，單憑肉眼難以識別真偽，甚至公證機關也難以察覺。
• 建議買賣雙方在交易前，至當地土地註冊辦公室進行正式查詢與驗證，確保產權無爭議。

第二點：共有產權與集體土地問題

• 如產權屬於多位所有人，須取得所有共有人同意，否則無法單方面進行交易或抵押。
• 若涉及 社區居民土地或政府劃撥土地（如部分農村土地），則 可能無法進行買賣或抵押，須特別留意當地法規。

第三點：未來形成的土地使用權

• 未來形成的土地（如尚未開發的土地或尚未取得土地使用證的土地），依據 2021年第21號《議定》，不得作為抵押財產，購買這類房地產須特別謹慎。

結語：謹慎確認文件並了解越南法規以確保房地產交易安全

越南的房地產市場近年來發展迅速，隨著外資湧入與城市建設的擴張，土地與房屋產權的管理制度逐步完善。然而，由於歷史法規的演變與不同類型的產權證書並存，房地產交易中仍然存在潛在的法律風險。對於企業投資者與個人買家而言，全面了解產權證書的適用範圍與法律效力，並在交易前做好充分的法律審查，是確保房地產交易安全的關鍵

重點提醒交易前的必要步驟：確保您的產權合法合規

1️⃣ 確認產權證書的真實性與完整性

2️⃣ 進行產權查詢，確保交易不涉及法律糾紛

3️⃣ 與專業法律與商務顧問合作，降低房地產投資風險

• 由於越南房地產法規持續更新，投資人應尋求專業法律與商務顧問的協助，確保交易符合最新的法律要求。
• 透過專業顧問，可獲得產權審查、交易合約擬定、資產查核與跨國投資稅務規劃等綜合服務，確保投資決策的合法性與穩定性。

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